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    赴南京、杭州考察学习报告
    山东众成仁和律师事务所 李恒
     
    2011年4月21日至24日韩主任和我参加了济南市律师协会组织的赴南京、杭州律师协会考察学习活动,并参加了全国律师协会、中国房地产业协会、中国人民大学民商事法律科学研究中心主办的“保障性住房为主的房地产投融资法律论坛”。在这次考察学习过程中,我深有感触,有以下几点体会和收获:
    一、长三角地区律师的专业化突出,专业素质和能力强,富有办理高端业务能力和经验。
    江苏法德永衡律师事务所拥有多家大型房地产上市公司的客户,该所资深合伙人吴明秀只办理房地产非诉法律业务,其专业能力在业界有良好声誉。江苏东恒律师事务所主任张利军律师是南京律协房地产专业委员会主任,其律师事务所有十六名律师具有建造师、造价师等工程专业资格,在建筑工程和房地产法律服务领域具有独特的专业优势,曾办理多件重大房地产资产并购业务。建纬杭州分所秉承上海建纬专业理念和作风,坚持建筑工程和房地产专业,建纬律师杂志的专业水平很高,每两个月出一期,由总分所轮流承办,每期围绕建筑工程和房地产专业的一个专题刊发律师的专业论文及相关资讯。上海、浙江律师从事BT\BOT\BOOT、房地产信托基金业务、私募投资基金等高端业务已具有成熟的业务经验和能力。
    二、长三角地区律师富有鲜明个性,思维活跃,能充分展示素质和能力,强调团队化服务,法律服务的开拓及维护方式方法既传统又创新。
    从考察交流及论坛的情况看,长三角地区的律师富有鲜明个性,思维活跃,积极向上,有很好的口头表达能力及强烈的表现欲,能充分展示素质和能力。虽然韩主任、我及考察团的其他少数律师能够在会上积极表达观点,但考察团的部分律师还是未能积极发表意见,与长三角地区的律师形成鲜明的对比。我认为我们济南的律师既不能妄自尊大,也不能妄自菲薄,要勇于承认客观差距和不足,也要敢于发扬和表现自己的优点和长处,从而才能让其他地区的律师同行对我们有着正确的认识,促进异地同行平等、友好的交流、合作。
    同我们一样,长三角地区的律师也非常重视团队化法律服务。江苏法德永衡律师事务所吴明秀介绍其主要还是采取师傅带徒弟的团队模式,江苏天之权律师事务所华洪群主任介绍一般有三名律师分工协作承揽业务。
    在客户维护和业务拓展方面,江苏东恒律师事务所主任张利军律师强调专业技能是最重要的,关键是专业能力和素质,要有大客户,挣了名声,借用客户声誉,东恒律师期刊虽然目前只办理四期,但是其期刊反映的专业水平很突出,而且在其期刊上刊发了该所服务的知名房地产开发项目的广告,我认为很有新意和宣传推介作用。对外讲课、定期编辑和发送法律专业咨讯,都是值得坚持的好办法。江苏法德永衡律师事务所吴明秀强调客户维护要有“担当”,要有能力和胆识为客户承担一定的责任和风险,注意房地产交易税务风险,通过客户维护拓展新客户、新业务,可以尝试与房地产管理咨询企业合作拓展法律服务。江苏天之权律师事务所华洪群主任还“反其道而行之”,在担任常年法律顾问的情况下,代理其诉讼仲裁收费“不降反升”。
    三、长三角地区律师的专业法律服务产品化意识强,专业服务产品成熟。
    江苏法德永衡律师事务所吴明秀介绍其整理了获取土地的十个路径,并结合案例介绍了为房地产企业参与土地招拍挂提供法律服务,江苏东恒律师事务所主任张利军介绍了其与北京智维律师事务所共同研究推广企业法律风险防范体系的情况,尽管目前企业认知接受程度不高,但已形成一定服务产品,江苏天之权律师事务所华洪群主任强调为房地产企业服务“改合同”不是好办法,其已经形成了规范成熟的合同文本产品,直接在为企业服务中使用。无论何种法律服务,均应当将律师工作量通过有形载体体现出来,从而获得客户的认可,逐步提高收费。
    四、长三角地区律师协会组织活动能力很强,拓展律师业务的思路开阔,行动迅速而且富有成效。
    南京律协组织编写出版《房地产开发法律风防范》一书,销量较好,很好的宣传推介了南京律师的专业水平和能力。浙江律协承办“保障性住房为主的房地产投融资法律论坛”,邀请了国务院发展研究中心、住建部政策研究中心、人大民商法科学研究中心负责人参加论坛,而且我认为“保障性住房为主的房地产投融资法律论坛”是“名副其实”,即迅速响应十二五关于保障房建设的要求、调控房地产市场政策以及政府维护民生的号召,更加突出了房地产投融资律师业务的宣传和拓展,而且本次论坛由浙江知名大型房地产企业支持协办赞助,多家大型知名企业如万科、绿城、宝业等参加论坛,可以说是“名利双收”的一次论坛。论坛上,上海市律师协会、江苏省律师协会、浙江省律师协会还签订了《沪苏浙律师协会建筑与房地产业务领域律师服务合作纲要》,以期推进三地律师业务的广泛、实质性合作,通过提供更高效率、更优质的法律服务,促进建筑与房地产法律服务业的科学发展。
    五、建筑工程与房地产法律服务市场既有机遇又有挑战,我们要做好准备。
    住建部政策研究中心秦虹副主任发表演讲,中央将控制房市过热和加强保障房建设两手抓,十二五期间将建设保障房3600万套,2011年要建设保障房1000万套(其中:400万套棚户区改造、100万套限价商品房、100万套经适房、160万套廉租房、220万套公租房),公租房资金缺口约2000亿。保障房主要是为了解决“夹心层”住房困难,中央希望80%公租房是保障房的主要类型。目前廉租房已基本解决(低保、低收入群体,廉租房财政资金有的地方有结余)。保障房建设用地优先供应,2010年占住宅供地的30%。
    政府为解决公租房建设资金缺口可采取的投融资措施:银行借贷(但公租房收益只能勉强偿还利息);发行债券(公司债或项目债,但政府的租金补贴应合理回报稳定、回报较低);使用住房公积金的闲置资金、增值收益(存在争议);使用社保基金(但代理成本和交易巨大)。政府资金缺口,为企业参与公租房建设和运营提供了契机,信托投资基金REITS、私募投资基金具有一定可尝试性,但如何保障收益率,目前我国缺乏相关制度安排,如信托投资基金实施过程中发生收益多重流转税费问题。有专家提出可以通过BOT\BOOT方式投资建设公租房,解决公租房投融资问题的出路在于:公租房经营一段时间后出售,使投资人在可预期的期限内收回投资及相应收益。
    我认为:财税体制改革是解决房地产问题的根本,但是官方现在既不提也不做,而目前限价、保障房建设政策不能解决根本问题,导致地方政府“聪明”的做法(如2011年1000万保障房指标的组成),地方限价政策的模糊性、限购政策的短期性,以及地方政府保障房建设的资金缺口。房产税不能缓解土地财政的压力,在我国房地产法律框架下,开征房产税尚缺乏合理根据,开征房产税对社会中产阶层加税负担最有直接影响。在论坛上,就有关政策问题我与住建部政策研究中心秦虹副主任进行了交流。
    同时,我认为在目前房地产政策调控的大环境下,房地产银行开发贷款的紧缩严控,保障房建设资金缺口,均势必导致多种形式的房地产投融资,包括信托投资基金REITS、私募投资基金等,我们要做好准备,迎接机遇和挑战。
    六、改进和加强我们工作的若干不成熟想法
    1、业务理论和实务的研究、培训、学习以及专业服务产品的研发应当从律师事务所生存和长远发展的战略性高度予以重视和实施。
    研究室的主要任务应该是和业务部合作,确定各专业的研究课题,重点研究实务课题,限期拿出研究成果。咨询搜集、案例等搜集整理完全可以让办公室、档案室及相关律师助理完成。应当明确,并不是没做过的业务就没法研究出新的业务成果,并不是必须有经验的律师才能进行实务研究。只要是下功夫,借助网络、图书等资讯平台,借助相关的资源关系,即使我们没有做过的业务,我们同样可以研究出业务成果来。而且,对常规业务的研究、整理,形成固定的服务产品,更是具有良好条件。建纬律师事务所长期坚持专业研究,已经结出了累累硕果!这次考察还看到2010年7/8月期的《建纬律师期刊》,该期刊围绕“工程建设领域刑事责任风险研究”为主题,刊发了二十几篇建纬律师的实务论文,基本涵盖了目前我国工程建设领域刑事责任的主要风险问题,这就是建纬的服务产品!而且建纬律师期刊为双月刊,每期一个专题,建纬律师的专业研究确实令人钦佩!
    应当在全所大兴“业务研究、业务学习”之风,设立业务研究奖励制度和基金、专业法律资讯编制发送制度、总分所业务研讨、学习培训、轮流承办期刊制度,将期刊向专题性期刊发展,也可为大客户做广告、对外讲课制度。
    2、一定要想办法将团队合作效能和效益发挥至最大化,将团队合作中的消极因素减至最小化。
    本次考察中与南京的同行就此问题进行了交流,他们也没有提出很好的思路和办法。想将团队合作效能和效益发挥至最大化,我认为:虽然在短期内难以实现根据工作量调整分配比例,但要在团队中大力倡导批评和自我批评的精神,要充分发挥团队成员的各自最大长处,扬长避短,将各自的长处和优点良好结合,形成相互信任、支持、积极配合、及时会商通气的团队关系。
    建筑工程与房地产团队建设中,还要侧重吸纳具有建筑工程、房地产专业背景人员如具有建造师、造价师、工程师等资质的人员。
    3、保障房建设及房地产开发的业务拓展
    我认为BT\BOT\BOOT、房地产信托基金业务、私募投资基金等都是投融资方式,目前房地产政策环境下,为这些业务的拓展创造了一定的条件和空间。我所为济南市几大投融资平台服务,具有业务拓展的优势。
    4、为客户服务精细化、有形化。
    精细化服务是大势所趋,要将律师工作量通过有形载体予以体现,从而体现律师服务的价值。这些工作贵在坚持。豪才所的律师在和我交流时,对我所服务的几大投融资平台很感兴趣,还提到说我所对长清经济开发区的服务好像不深入。
    5、借鉴沪、苏、浙合作模式,推进京、津、冀、鲁合作的可能性。
     
     

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