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    浅谈租赁房屋交付的相关问题

               随着房地产交易及租赁市场的日益活跃,房屋租赁合同纠纷呈明显上升趋势,在租赁房屋交付过程中产生的问题也呈现出纷争的多样化特征。如何从房屋租赁合同签订、租赁房屋交付过程的相关事宜中规避可能产生的纠纷,及纠纷产生后如何保护合约双方的合法权益等问题有必要进行探讨,对此具有现实意义。

             一、对租赁房屋交付的法律规定及理解


           《中华人民共和国合同法》第216条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。该条是关于房屋租赁合同的出租人交付租赁房屋义务的规定,且为出租人的基本义务。所谓交付租赁物,是指移转标的物的占有归承租人。租赁房屋交付,是指房屋出租人依据双方签订的房屋租赁合同,按照合同约定的时间,将符合合同规定的房屋交付给承租人使用,并由承租人进行验房、收房,双方履行交付手续。《合同法》第216条规定了房屋出租人交付房屋的基本义务,不仅限于将房屋占有转移给承租人,同时也包含了出租人应积极配合使房屋在占有转移后合于承租人使用目的,进而促使承租人承租房屋的目的实现。所以,笔者认为租赁房屋交付的内容不仅是房屋占有的转移,而且还应依据合同中租赁房屋交付约定的内容,包括有关租赁房屋的图纸、证照批文等附属义务的交接,同时也应包括租赁房屋交接手续的办理。

            二、签订房屋租赁合同时,对租赁房屋交付条款应注意的签约事项

            1、对房屋现状、租赁范围的描述应尽量详细

            房屋现状应将租赁房屋的座落位置、有无房屋产权证及土地使用证、房屋主体建筑结构、房屋的类型为住宅还是商业用房、房屋有无抵押等情况做出详细的约定;在租赁房屋范围的约定上应写明“租赁范围应以合同附件平面图勾画为准”同时制作房屋的地形位置图及租赁房屋平面图,作为合同的附件存在,以避免今后租赁双方因房屋结构、租赁范围等事项产生纠纷。

            2、有关租赁房屋内现有的装修、附属设施、设备状况、水电煤或天燃气等现有配套状况的约定

           笔者认为,对此租赁双方也应在租赁合同中详尽约定,详细具体写明有关水、电、气、排污、电梯、消防设备等房屋配套设备的合同要求,并制作相关明细表。该条款的约定是房屋交付时考察出租方是否按约交房的关键条款,所以进行详尽约定,便于租赁双方交房时对照登记。

           3、关于租赁房屋交付日期的约定

           交付日期的约定是房屋交付的关键,如约定不具体会影响承租方有关权利的主张。双方在约定具体的交付日时,应明确约定交房日为租赁房屋的起租日,以便约定租赁期限。

           4、对租赁房屋的消防设备要求及消防安全责任分担的约定

           对此需要赘述,因其是实践中争议纠纷产生较多的一点,如出租房屋作为商业特种行业使用,如做宾馆、酒店等公众聚集场所经营使用时,对出租房屋的消防要求是较为严格的,因此,在签订租赁合同时应严格掌握。《宾馆饭店消防安全管理规定》规定“房屋产权单位对其所属的房屋实行承包、租赁或者委托经营、管理时,应当提供符合消防安全要求的房屋,当事人在订立的合同中应当依照有关规定明确各方的消防安全责任。”同时根据《建设工程消防监督管理规定》第二条、第三条的规定,承租方租赁房屋做酒店及住宿使用必须要进行装修工程消防设计审核、消防验收和备案、抽查。作为出租人来讲需向承租人提供租赁房屋通过建筑工程消防验收的手续。根据《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条规定,中华人民共和国公安部令第107号《消防监督检查规定》第六条、第八、九条的规定,承租人还需在酒店的投入使用、营业前,向所在地公安消防机构申请消防安全检查,否则承租人的酒店是不得投入使用及营业的。最高人民法院在2004年3月4日《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何订定其效力的函复》中对不同情况下房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格,是否应认定房屋租赁合同无效的问题做出了明确的解释。可见实践中对租赁房屋消防安全的要求是非常重视的,应足以引起租赁双方的关注。

           5、延期交房或交付房屋不符合合同约定条件时出租人违约责任的约定

           房屋租赁合同签订时,应考虑且明确约定当出租人不按时、按约定内容交付房屋时,作为承租人应采取的补救措施或违约责任的约定。如可在租赁合同中约定对此承租方可要求解除合同、双倍返还定金或支付违约金的权利条款。

            三、租赁房屋交付时注意事项及双方应履行的手续

            1、在房屋交付前双方应制作“房屋交接表”,将合同已约定的房屋状况、房屋的相关证照批文、现有的装修、附属设施、设备状况、水电煤或天燃气等现有配套状况及消防设施等情况加以列明,同时对未交接的材料、不符合交付条件的事项及其他事项加以列明,租赁双方在“房屋交接表”上对交付日房屋的交付情况签字确认。

            2、对不符合交付要求的租赁房屋,双方都应积极协商解决交付过程中出现的问题,履行异议通知手续。

            3、对符合交付要求的租赁房屋,出租方还应将房屋的钥匙交付给承租方,以便为承租方实际占有控制租赁房屋提供条件。

            四、租赁双方出现交付违约情况时相应权利主张

            (一)出租方权利主张

            在实践中,大量出现了租赁双方在签订房屋租赁合同后、合同约定的交付日前,承租人反悔,不想继续履行租赁合同,这时可能在交付日时就不参加房屋的交付办理,对此作为出租方对承租方迟延接房的行为应履行通知义务,向承租方下发书面的要求前来办理房屋交付手续的通知,同时告知,如在通知的时间内仍不办理房屋交付手续,出租人有权解除房屋租赁合同。如果承租人交纳定金的,定金可不予退还,如因此给出租人造成损失,出租人还可以要求承租人赔偿损失。

            (二)承租方权利主张

             1、出租人不能按时交付租赁房屋

            在实际情况中,往往存在着这样的现象:承租人做好了一切准备,在租赁双方约定的时间去找出租人办理交房手续,却被出租人告知房子不能按时交付使用。此种情况会给承租人带来诸多不便,甚至给承租人造成巨大的经济损失。此时,出租人如果不能按时将房屋交付给承租人使用,承租人完全可以书面催告出租人限期交付;如果出租人逾期仍未交付租赁房屋的,承租人有权要求解除房屋租赁合同,并要求出租人承担违约责任。如果承租人交纳定金的,可以要求出租人双倍返还。

           2、租赁房屋交付时没有达到合同约定的交付条件

           如果房屋在交付时没有达到合同约定的条件,尤其对于酒店、商铺等商业性房屋来讲,将会使承租人蒙受损失。如不符合交付条件且交付房屋有重大瑕疵,且瑕疵直接导致承租方不能正常使用租赁房屋时,承租人可依据合同法有关合同解除条款的规定要求解除房屋租赁合同,并要求出租人承担违约责任。如承租人没有解除房屋租赁合同的意思表示,应向出租人提出要求完全交付的请求,双方也可对原租赁合同的交付条件予以变更。

            在审判实践中还存在,当在租赁房屋交付过程中承租人发现了不符的房屋交付情况后,没有积极的将此情况向出租人履行书面的告知义务,出租人也没有足够的重视去解决双方在交付过程中产生的异议,时间的拖延导致双方无法继续履行合同的情况。对此法院会认定对造成此情况的后果双方均存在一定的过错,对造成的双方损失,则会衡量双方的过错程度判定双方应承担的民事责任。

          3、房屋交付后,承租人在使用过程中发现不符合交付条件的情况

           在房屋交付过程中,还存在着这样的一种情况,即房屋租赁双方在交付时并未发现房屋存在着缺陷,但在使用过程中发现该缺陷,并且该缺陷致使承租人无法正常使用,在这种情况下,承租人可以要求出租人限期修复或减少租金。如果该缺陷危及承租人的安全及租赁房屋的使用目的,承租人可以依据合同法有关合同解除规定要求解除房屋租赁合同。

            对上述问题的讨论,是笔者基于实践中承办此类委托案件时遇到房屋交付所涉及的相关问题的一些看法,以便在签订房屋租赁合同时及在合同的履行过程中去规避纠纷的发生,以此对更好地去处理房屋租赁纠纷案件有所益助。

     
     

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